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重磅!房贷利率有望降低?!刚办的贷款怎么还?

原标题:重磅!房贷利率有望降低?!刚办的贷款怎么还?

昨天下午5点18分,央行通过官网发布公告,宣布从10月8日开始全面调整房贷利率计算方式!

一石激起千层浪,后台不断有朋友问,是不是房贷利率又波动啦?是利空还是利好怎么看不懂?已经看好房子,是现在买还是十一节后再买?

莫慌,今天咱们逐条分析!

中国人民银行公告〔2019〕第16号

为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下:

一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整

看原文云里雾里?没关系,咱们捞干的解读!

LPR(Loan Prime Rate,贷款基础利率) 是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

LPR(Loan Prime Rate,贷款基础利率) 是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

1、贷款利率是不是提高了?对买房人是好事还是坏事?

就公告中述:“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”。

注意:央行说的是下限!所以可以理解为,之后的利率不会再低!对某些购房者可能不是件好事!

因为最新的5年以上期限的LPR利率是4.85%,确实比央行房贷基准利率4.90%低5个基点。所以,首套房最低只能是5年以上期限的LPR利率(目前是4.85%),二套房贷利率则是加上60个基点,不得低于5.45%。

而对于目前首套房贷款利率还能打折的城市,例如上海:按照95折计算,上海还有人可以拿到4.9%X95%=4.655%的利率,但新政后最低只能是4.85%。利率抬高!

另一方面,对于房地产利率严控的城市,可能影响并不大,例如北京目前是基准利率上浮10%,也就是4.9*1.1=5.39,公布的LPR与现阶段实行利率变化应该不会大。

总之,对于此前房贷利率比较低的城市来说,这次央行划了一条线,控制了利率最低点(目前是4.85%,二套5.45%)。对于这些城市来说,相当于利率提高了。

2、我正在看房子,如果等到10月8日之后会划算吗?

“新人新办法,老人老办法”

根据目前公告内容,如果你所在的城市房贷利率打折,那么你就趁早下手吧。如果不是,其实没有多大影响。但有一点是明确的,贷款利率中“加点数值”一旦确定,整个合同期限内都固定不变。

3、本月办贷款,如果10月放款,利率会变化吗?

央行明文规定“2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。”央行答记者问则说“存量个人住房贷款利率仍按原合同执行”。

这意味着,10月8日之前签的贷款合同,都算“存量贷款”,执行的都是“老版合同”。这类合同一般都约定,央行调整基准利率之后的“下一个1月1日”,才执行新的利率。而且一般会声明,房贷利率的折扣或者上浮幅度是不变的。但未来执行LPR利率后,这部分为完成的贷款仍需要央行再明确细节。

4、“贷款市场报价利率(LPR)”是谁定的?

引用刘晓博老师的解释:LPR是由央行委托上海的“全国银行间同业拆借中心”来统计发布。

由18家银行参照央行“中期借贷便利(MLF)1年期”的利率,加上自己的成本等因素,给出贷款利率的报价,需要报出1年期和5年以上期贷款利率,然后由“全国银行间同业拆借中心”剔除最低价、最高价,算出平均价对外发布,每月20日发布一次(节假日顺延)。

上图:18家贷款利率报价银行,其中篮框里8家是新增的。

其他银行在发放贷款的时候,都要参照LPR利率,然后考虑自己的“资金成本”、“风险成本”、“利润”等因素,加上“点数”。所以,以后各家银行的贷款利率都不会完全一样,但LPR利率构成了基础。

其中5年期的LPR利率,就是房贷利率的坐标。

总结

目前可以看出在首套房贷上,并没有要求上浮,说明对刚需还是支持的态度,但二套利率要求至少上浮60个基点,则表明了一个调控的态度,抑制投机投资。

央行调整房贷利率政策,主要是为了保证与新的利率形成机制即LPR保持一致,稳步推进LPR。作为贷款市场中规模巨大的个人房贷,如果脱离新机制而存在,这套新机制的施行和效果也就大大弱化。不过,稳妥起见,央行还是按照“老人老办法,新人新办法”的改革原则来推进这件事,以求将改革压力减至最小。

而对于新的贷款人来讲,也不需要过于担心,这套机制保证了房贷利率(一旦确定加点数值)在整个合同期内固定不变的原则。这与原先的房贷利率调整做法会有多大程度上不一样。

对于新贷款利率形成机制,你还有哪些疑问或观点?你觉得帝都房贷利率多少合适?咱们评论区见!

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